Le bien est trouvé, à Barcelone ou sur la côte catalane, l'offre est acceptée, et l'agence a envoyé un document de réservation avec une demande de paiement. Cet article expose ce que l'avocat de l'acheteur lit, vérifie et négocie entre ce moment et la signature du contrat d'arras, pour les acquisitions au-dessus d'un million d'euros.
Points clés
Le document de réservation fixe en général le prix et la date du contrat d'arras, et il précise le sort du premier versement. Il se lit avant signature, ou le jour même s'il est déjà signé.
En droit civil catalan, une somme remise au vendeur vaut arras confirmatoires, sauf si le contrat stipule expressément que les arras sont pénitentielles (article 621-8 du Code civil de Catalogne). Cette rédaction détermine si l'acheteur peut se désister, et à quel coût.
Lorsqu'une banque finance une partie du prix, l'article 621-49 du même Code permet à l'acheteur de se désister si l'établissement désigné refuse le prêt dans le délai convenu. Le contrat doit mentionner le financement, et les parties peuvent écarter la règle.
Le titre, les charges, la situation urbanistique et la concordance entre le Registro de la Propiedad, le Catastro et le bâti réel se vérifient avant le versement des arras. Sur un achat de 2 millions d'euros, ce versement se situe en général entre 100 000 et 200 000 euros.
Le compte à rebours commence avec la réservation
Au-dessus d'un million d'euros, la séquence va vite. Une fois l'offre acceptée, l'agence envoie un document de réservation, souvent intitulé reserva ou paga y señal, avec un premier versement attendu sous un jour ou deux. Ce versement représente couramment autour de 1 % du prix. Le même document fixe la date du contrat d'arras, souvent dix à quinze jours plus tard.
Une réservation se lit pour ce qu'elle dit, quel que soit son intitulé. Selon sa rédaction, elle peut constituer un dépôt restitué si les conditions prévues ne se réalisent pas, ou un accord ferme sur le prix et les conditions, dans lequel le versement vaut déjà arras. Trois points passent en premier : les cas de restitution de la somme, les conditions des futures arras déjà arrêtées, et la personne qui détient les fonds.
Pour l'acheteur, les jours qui suivent sont la fenêtre pendant laquelle les conditions peuvent encore être façonnées. Chaque vérification décrite ci-dessous est programmée pour s'achever avant le versement des arras.
Réservation
Environ 20 000 euros
Autour de 1 % du prix, sous un jour ou deux après l'acceptation de l'offre.
Contrat d'arras
De 100 000 à 200 000 euros
De 5 à 10 % du prix, souvent dix à quinze jours après la réservation.
Acte de vente
Solde du prix
Payé à la signature de l'escritura pública chez le notaire.
Taxe de transmission, bien ancien
Environ 230 000 euros
Payée en plus du prix, par autoliquidation dans le mois qui suit l'acte.
Ordres de grandeur indicatifs, selon le barème catalan 2026 applicable à l'ancien. Les montants exacts sont confirmés avec le conseil fiscal.
Ce que décide le contrat d'arras en Catalogne
Le contrat d'arras (contrato de arras) est l'accord sous seing privé signé avant l'acte notarié de vente (escritura pública). Il fixe le prix, la date de l'acte et les conséquences si l'une des parties ne va pas jusqu'à l'acte.
Lorsque le droit civil catalan régit la vente, ce qui est la situation habituelle pour un bien situé en Catalogne, la règle figure au livre sixième du Code civil de Catalogne, en vigueur depuis le 1er janvier 2018. Selon l'article 621-8, la somme remise par l'acheteur au vendeur est présumée constituer des arras confirmatoires : un acompte qui confirme la vente. Les arras pénitentielles, qui permettent à chaque partie de se désister, doivent être convenues expressément. L'acheteur qui se désiste les perd, et le vendeur qui se désiste les restitue au double. En droit civil commun espagnol, la référence est l'article 1454 du Code civil.
La clause de financement
Selon l'article 621-49, si le contrat prévoit qu'un établissement de crédit finance tout ou partie du prix, l'acheteur peut se désister en justifiant, pièces à l'appui et dans le délai convenu, que l'établissement désigné a refusé le prêt, sauf si le refus résulte de sa propre négligence. Le vendeur restitue alors les sommes reçues, arras pénitentielles comprises, et l'acheteur replace le vendeur dans la situation qui aurait été la sienne sans le contrat. Les parties peuvent en convenir autrement : cette clause se lit donc ligne à ligne. L'acheteur qui combine un prêt hypothécaire et d'autres concours a intérêt à ce que le contrat décrive le financement tel qu'il est.
Les arras déposées chez un notaire
Selon l'article 621-8, paragraphe 3, les arras pénitentielles convenues pour une durée maximale de six mois et déposées chez un notaire peuvent être mentionnées au Registro de la Propiedad, et le bien garantit alors leur restitution. Lorsque les arras atteignent six chiffres, l'option mérite d'être proposée au vendeur.
Le contrat stipule-t-il expressément que les arras sont pénitentielles ?
Oui : arras pénitentielles
Chaque partie peut se désister. L'acheteur qui se désiste perd les arras, et le vendeur qui se désiste les restitue au double (article 621-8).
Non : arras confirmatoires
La somme est un acompte qui confirme la vente (article 621-8).
Dans les deux cas : la clause de financement
Lorsque le contrat prévoit un financement par un établissement de crédit et que les parties n'ont pas écarté la règle, le refus de l'établissement désigné, justifié dans le délai convenu, permet à l'acheteur de se désister, et les sommes versées sont restituées (article 621-49).
Dix jours, dans l'ordre
Le calendrier ci-dessous est indicatif. Il se resserre ou s'allonge selon la date fixée par le document de réservation.
| Quand | Ce qui se passe | Ce que reçoit l'acheteur |
|---|---|---|
Jour 0 à 1 | Un premier appel a lieu, l'absence de conflit d'intérêts est vérifiée et la convention d'honoraires est signée. Le document de réservation et l'annonce sont lus le jour même. | L'acheteur reçoit une vision claire de ce qui est déjà signé et de ce qui reste ouvert. |
Jour 1 à 4 | L'extrait du Registro de la Propiedad est examiné : titre, charges, hypothèques et servitudes. La fiche du Catastro est comparée à la description inscrite, aux plans et au bâti réel, piscines, extensions et dépendances comprises. La situation urbanistique, la cédula de habitabilidad, l'inspection technique de l'immeuble (ITE) lorsqu'elle s'applique, les dettes de copropriété et la taxe foncière locale sont vérifiées. Le statut du vendeur l'est aussi : un vendeur non-résident déclenche une retenue que l'acheteur applique sur le prix, et un vendeur personne morale peut faire entrer en jeu un droit de préemption public. | Les demandes de pièces partent vers l'agent et vers le vendeur, chacune avec une date. |
Jour 4 à 6 | Les constats sont évalués au regard du prix et des projets de l'acheteur pour le bien. | Une note courte indique s'il convient de poursuivre, de poursuivre sous conditions ou d'arrêter, et elle liste les points à négocier. |
Jour 6 à 9 | Le contrat d'arras est négocié : type d'arras stipulé expressément, clause de financement, conditions liées aux constats, dates et dépositaire des fonds. | L'acheteur reçoit un contrat annoté, expliqué dans sa langue en regard du texte espagnol ou catalan. |
Jour 10 | Le contrat d'arras est signé et les fonds sont virés. Le calendrier jusqu'à l'acte est arrêté : NIE, compte bancaire espagnol, procuration si nécessaire, dossier d'origine des fonds pour la banque et le notaire, coordination avec les prêteurs. | Un calendrier unique et un interlocuteur unique portent le dossier jusqu'à l'étude du notaire. |
Ce que demandent les acheteurs avant de choisir leur avocat à Barcelone
Cinq questions reviennent avant qu'un acheteur ne désigne son avocat pour une acquisition au-dessus d'un million d'euros.
Qui conduit personnellement le dossier ?
Chez PSL Avocat, l'avocat qui signe la convention d'honoraires conduit le dossier du premier appel à l'inscription de l'acte. Il est avocat au Barreau de Paris et inscrit à l'Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB).
Quand le travail peut-il commencer ?
Une première réponse est envoyée sous 24 heures ouvrées. L'examen des documents commence à la signature de la convention d'honoraires.
Le dossier peut-il être entièrement conduit en français ?
Oui. Le dossier est traité directement en français, anglais, espagnol ou italien, du premier échange à la signature de l'acte. Les contrats signés en espagnol ou en catalan sont expliqués dans la langue de l'acheteur.
Comment les honoraires sont-ils fixés ?
Les honoraires sont forfaitaires pour un périmètre défini, et confirmés par écrit avant tout travail.
Qui parle à qui ?
Un interlocuteur unique coordonne l'agent, le notaire, le conseil du vendeur, l'architecte technique, la gestoría, le conseil fiscal et les banques prêteuses. Les points d'étape suivent le canal et le fuseau horaire que préfère l'acheteur. Les échanges avec l'acheteur sont couverts par le secret professionnel de l'avocat.
Questions fréquentes des acheteurs
Le versement de réservation est-il remboursable en Espagne ?
La réponse se trouve dans la rédaction du document de réservation. Certains formulaires prévoient la restitution du versement si le vendeur décline l'offre ou si des conditions désignées ne se réalisent pas. D'autres le traitent comme un premier versement sur les arras. Le document se lit avant le paiement.
Le contrat d'arras peut-il dépendre de mon prêt ?
Lorsque le droit civil catalan régit la vente, l'article 621-49 du Code civil de Catalogne le prévoit, à condition que le contrat mentionne le financement par un établissement de crédit et que les parties n'aient pas écarté la règle. L'acheteur justifie le refus du prêteur, pièces à l'appui, dans le délai convenu.
Le notaire vérifie-t-il l'urbanisme et les permis de construire ?
Le notaire espagnol authentifie l'acte, contrôle sa légalité ainsi que l'identité et la capacité des parties, et consulte le registre de la propriété avant la signature. Ce contrôle intervient au moment de l'acte, après le versement des arras. Du côté de l'acheteur, le titre et les charges sont vérifiés avant les arras, avec la conformité urbanistique, les autorisations des piscines et des extensions, et la concordance entre le Registro de la Propiedad, le Catastro et le bâti réel.
Puis-je acheter sans me déplacer à Barcelone ?
Oui. Une procuration signée devant notaire, avec apostille lorsqu'elle est signée à l'étranger, permet à un représentant de signer au nom de l'acheteur. Le NIE, requis pour l'acte et pour les déclarations fiscales, peut lui aussi être demandé par un représentant.
Comment savoir si le prix est juste ?
Le prix est l'affaire de l'acheteur, de l'agent et, en cas de prêt hypothécaire, de l'expert de la banque. Deux références publiques aident. Le notariat espagnol publie un portail gratuit de prix moyens tirés des actes signés, jusqu'au niveau du code postal (penotariado.com). Lorsque le Catastro a fixé une valeur de référence pour le bien, cette valeur constitue la base minimale de la taxe de transmission (ITP), ce qui compte lorsqu'un prix est convenu en dessous.
Que demanderont la banque et le notaire sur l'origine de mes fonds ?
Les banques, les notaires et les avocats qui interviennent dans un achat immobilier sont soumis à la loi espagnole de prévention du blanchiment (Ley 10/2010). Chacun demandera une pièce d'identité et des documents retraçant les fonds, tels que des actes de vente, des relevés bancaires et des contrats de prêt. Un dossier unique préparé la première semaine sert de point de départ aux trois.
Parler de votre acquisition
PSL Avocat intervient du côté de l'acheteur sur des acquisitions de 1 à 20 millions d'euros à Barcelone et sur la côte catalane, de Pedralbes et Sarrià à Sitges, Sant Cugat et la Costa Brava. Le premier échange a lieu en français, anglais, espagnol ou italien.
Parler de votre acquisitionAcquisitions de 1 à 20 millions d'euros · Réponse sous 24 heures ouvrées.
Sources
Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, articles 621-8 et 621-49, en vigueur depuis le 1er janvier 2018 : BOE-A-2017-2466 (texte consolidé).
Código Civil, article 1454 (droit civil commun espagnol) : BOE-A-1889-4763.
Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, article 2.1 : BOE-A-2010-6737.
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (loi sur la taxe de transmission, texte consolidé), article 10.2, modifié par la Ley 11/2021, de 9 de julio, sur la valeur de référence du Catastro comme base de la taxe de transmission : BOE-A-1993-25359.
Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (loi sur l'impôt des non-résidents, texte consolidé), article 25.2, sur la retenue appliquée par l'acheteur lorsque le vendeur est non-résident : BOE-A-2004-4527.
Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de Catalogne, article 2.2, sur les droits de préemption de la Generalitat, ajouté par le Decret llei 2/2025, de 25 de febrer : BOE-A-2015-6016.
Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado : penotariado.com.