El inmueble está encontrado, en Barcelona o en la costa catalana, la oferta está aceptada y la agencia ha enviado un documento de reserva con una solicitud de pago. Este artículo expone lo que se lee, se comprueba y se negocia del lado del comprador entre ese momento y la firma del contrato de arras, en adquisiciones de más de un millón de euros.
Puntos clave
El documento de reserva suele fijar el precio y la fecha del contrato de arras, e indica el destino del primer pago. Se lee antes de la firma, o el mismo día si ya está firmado.
En derecho civil catalán, la cantidad entregada al vendedor se entiende hecha como arras confirmatorias, salvo que el contrato pacte expresamente que las arras son penitenciales (artículo 621-8 del Código civil de Cataluña). Esa redacción determina si el comprador puede desistir, y a qué coste.
Cuando un banco financia parte del precio, el artículo 621-49 del mismo Código permite al comprador desistir si la entidad designada deniega el préstamo en el plazo pactado. El contrato debe mencionar la financiación, y las partes pueden excluir la regla.
La titularidad, las cargas, la situación urbanística y la concordancia entre el Registro de la Propiedad, el Catastro y la edificación real se verifican antes del pago de las arras. En una compra de 2 millones de euros, ese pago se sitúa habitualmente entre 100.000 y 200.000 euros.
El reloj arranca con la reserva
Por encima de un millón de euros, la secuencia avanza deprisa. Aceptada la oferta, la agencia envía un documento de reserva, a menudo titulado reserva o paga y señal, con un primer pago exigible en uno o dos días. Ese pago suele rondar el 1 % del precio. El mismo documento fija la fecha del contrato de arras, con frecuencia entre diez y quince días después.
Una reserva se lee por lo que dice, sea cual sea su título. Según su redacción, puede ser un depósito que se devuelve si fallan las condiciones previstas, o un acuerdo vinculante sobre precio y condiciones en el que el pago ya vale como arras. Tres puntos van primero: los casos en que se devuelve el dinero, las condiciones de las futuras arras que ya quedan fijadas y la persona que custodia los fondos.
Para el comprador, los días siguientes son la ventana en la que las condiciones todavía pueden modelarse. Cada comprobación descrita a continuación se programa para terminar antes del pago de las arras.
Reserva
Unos 20.000 euros
En torno al 1 % del precio, exigible uno o dos días después de la aceptación de la oferta.
Contrato de arras
De 100.000 a 200.000 euros
Del 5 al 10 % del precio, con frecuencia entre diez y quince días después de la reserva.
Escritura de compraventa
Resto del precio
Se paga en la firma de la escritura pública ante notario.
ITP, vivienda de segunda mano
Unos 230.000 euros
Se paga además del precio, por autoliquidación en el mes siguiente a la escritura.
Órdenes de magnitud orientativos, según la escala catalana de 2026 para segunda mano. Las cifras exactas se confirman con el asesor fiscal.
Lo que decide el contrato de arras en Cataluña
El contrato de arras es el acuerdo privado que se firma antes de la escritura pública de compraventa. Fija el precio, la fecha de la escritura y las consecuencias si una de las partes no llega a otorgarla.
Cuando el derecho civil catalán rige la compraventa, que es la situación habitual para un inmueble situado en Cataluña, la regla está en el libro sexto del Código civil de Cataluña, en vigor desde el 1 de enero de 2018. Según el artículo 621-8, la cantidad entregada por el comprador al vendedor se presume hecha como arras confirmatorias: una señal a cuenta del precio que confirma la compraventa. Las arras penitenciales, que permiten desistir a cualquiera de las partes, deben pactarse expresamente. El comprador que desiste las pierde, y el vendedor que desiste las devuelve dobladas. En derecho civil común, la referencia es el artículo 1454 del Código Civil.
La cláusula de financiación
Según el artículo 621-49, si el contrato prevé que una entidad de crédito financie todo o parte del precio, el comprador puede desistir si justifica documentalmente, en el plazo pactado, que la entidad designada ha denegado la financiación, salvo que la denegación derive de su propia negligencia. El vendedor devuelve entonces las cantidades recibidas, arras penitenciales incluidas, y el comprador deja al vendedor en la situación en que se habría encontrado sin el contrato. Las partes pueden pactar otra cosa, de modo que esta cláusula se lee línea a línea. Al comprador que combina una hipoteca con otra financiación le conviene que el contrato describa la financiación tal como es.
Arras depositadas ante notario
Según el artículo 621-8, apartado 3, las arras penitenciales pactadas por un plazo máximo de seis meses y depositadas ante notario pueden hacerse constar en el Registro de la Propiedad, y el inmueble queda entonces afecto a su devolución. Cuando las arras alcanzan seis cifras, conviene plantear la opción al vendedor.
¿Pacta el contrato expresamente que las arras son penitenciales?
Sí: arras penitenciales
Cualquiera de las partes puede desistir. El comprador que desiste pierde las arras, y el vendedor que desiste las devuelve dobladas (artículo 621-8).
No: arras confirmatorias
La cantidad es una señal a cuenta del precio que confirma la compraventa (artículo 621-8).
En ambos casos: la cláusula de financiación
Cuando el contrato prevé la financiación por una entidad de crédito y las partes no han excluido la regla, la denegación de la entidad designada, justificada documentalmente en el plazo pactado, permite al comprador desistir, y las cantidades entregadas se devuelven (artículo 621-49).
Diez días, en orden
El calendario siguiente es orientativo. Se comprime o se alarga según la fecha fijada en el documento de reserva.
| Cuándo | Qué ocurre | Qué recibe el comprador |
|---|---|---|
Día 0 a 1 | Tiene lugar una primera llamada, se comprueba la ausencia de conflicto de intereses y se firma la hoja de encargo. El documento de reserva y el anuncio se leen el mismo día. | El comprador recibe una visión clara de lo que ya está firmado y de lo que sigue abierto. |
Día 1 a 4 | Se revisa la nota simple del Registro de la Propiedad: titularidad, cargas, hipotecas y servidumbres. La ficha del Catastro se compara con la descripción registral, los planos y la edificación real, incluidas piscinas, ampliaciones y construcciones auxiliares. Se comprueban la situación urbanística, la cédula de habitabilidad, la inspección técnica del edificio (ITE) cuando procede, las deudas con la comunidad y el IBI. La situación del vendedor también se comprueba: un vendedor no residente obliga al comprador a practicar una retención sobre el precio, y un vendedor persona jurídica puede activar el derecho de tanteo y retracto de la Generalitat. | Las solicitudes de documentos salen hacia el agente y hacia la parte vendedora, cada una con una fecha. |
Día 4 a 6 | Los hallazgos se valoran frente al precio y frente a los planes del comprador para el inmueble. | Una nota breve indica si conviene seguir, seguir con condiciones o detenerse, y enumera los puntos que merece la pena negociar. |
Día 6 a 9 | Se negocia el contrato de arras: el tipo de arras pactado expresamente, la cláusula de financiación, las condiciones ligadas a los hallazgos, las fechas y el depositario de los fondos. | El comprador recibe un contrato anotado, explicado en su idioma junto al texto en castellano o en catalán. |
Día 10 | Se firma el contrato de arras y se transfieren los fondos. Queda fijado el calendario hasta la escritura: NIE, cuenta bancaria española, poder cuando hace falta, expediente de origen de los fondos para el banco y el notario, coordinación con las entidades financiadoras. | Un único calendario y un único interlocutor llevan el expediente hasta la notaría. |
Lo que pregunta un comprador antes de elegir a su asesor jurídico en Barcelona
Cinco preguntas suelen plantearse antes de que un comprador designe a quien llevará una adquisición de más de un millón de euros.
¿Quién lleva personalmente el expediente?
En PSL Avocat, el avocat que firma la hoja de encargo lleva el expediente desde la primera llamada hasta la inscripción de la escritura. Es miembro del Barreau de Paris y está inscrito en el Ilustre Colegio de la Abogacía de Barcelona (ICAB).
¿Cuándo puede empezar el trabajo?
La primera respuesta se envía en 24 horas hábiles. La revisión de documentos empieza con la firma de la hoja de encargo.
¿Puede llevarse todo el expediente en español?
Sí. El expediente se lleva directamente en español, francés, inglés o italiano, desde el primer intercambio hasta la escritura. Los contratos firmados en castellano o en catalán se explican en el idioma del comprador.
¿Cómo se fijan los honorarios?
Los honorarios son fijos para un alcance definido y se confirman por escrito antes de iniciar cualquier trabajo.
¿Quién habla con quién?
Un único interlocutor coordina al agente, al notario, al asesor del vendedor, al arquitecto técnico, a la gestoría, al asesor fiscal y a los bancos financiadores. Las actualizaciones siguen el canal y el huso horario que prefiera el comprador. Los intercambios con el comprador están amparados por el secreto profesional.
Preguntas frecuentes de los compradores
¿Es reembolsable el pago de reserva en España?
La respuesta está en la redacción del documento de reserva. Algunos formularios prevén la devolución del pago si el vendedor rechaza la oferta o si fallan condiciones determinadas. Otros lo tratan como una primera entrega a cuenta de las arras. El documento se lee antes de hacer el pago.
¿Puede el contrato de arras depender de mi hipoteca?
Cuando el derecho civil catalán rige la compraventa, el artículo 621-49 del Código civil de Cataluña lo prevé, siempre que el contrato mencione la financiación por una entidad de crédito y que las partes no hayan excluido la regla. El comprador justifica documentalmente la denegación en el plazo pactado.
¿Comprueba el notario el urbanismo y las licencias de obra?
El notario español autoriza la escritura, controla su legalidad y la identidad y capacidad de las partes, y consulta el Registro de la Propiedad antes de la firma. Esa comprobación llega en el momento de la escritura, después del pago de las arras. Del lado del comprador, la titularidad y las cargas se comprueban antes de las arras, junto con la conformidad urbanística, las licencias de piscinas y ampliaciones, y la concordancia entre el Registro de la Propiedad, el Catastro y la edificación real.
¿Puedo comprar sin desplazarme a Barcelona?
Sí. Un poder otorgado ante notario, con apostilla cuando se firma en el extranjero, permite a un representante firmar en nombre del comprador. El NIE, necesario para la escritura y para las declaraciones fiscales, también puede solicitarse por medio de representante.
¿Cómo saber si el precio es correcto?
El precio es asunto del comprador, del agente y, cuando hay hipoteca, del tasador del banco. Dos referencias públicas ayudan. El notariado español publica un portal gratuito de precios medios extraídos de escrituras firmadas, hasta el nivel de código postal (penotariado.com). Cuando el Catastro ha fijado un valor de referencia para el inmueble, ese valor es la base imponible mínima del ITP, lo que importa cuando se pacta un precio inferior.
¿Qué preguntarán el banco y el notario sobre el origen de mis fondos?
Los bancos, los notarios y los abogados que intervienen en una compraventa inmobiliaria son sujetos obligados por la normativa española de prevención del blanqueo de capitales (Ley 10/2010). Cada uno pedirá identificación y documentos que tracen los fondos, como contratos de venta, extractos bancarios y contratos de préstamo. Un único expediente preparado durante la primera semana sirve de punto de partida para los tres.
Hablar de su adquisición
PSL Avocat actúa del lado del comprador en adquisiciones de 1 a 20 millones de euros en Barcelona y en la costa catalana, de Pedralbes y Sarrià a Sitges, Sant Cugat y la Costa Brava. El primer intercambio tiene lugar en francés, inglés, español o italiano.
Hablar de su adquisiciónAdquisiciones de 1 a 20 millones de euros · Respuesta en 24 horas hábiles.
Fuentes
Ley 3/2017, de 15 de febrero, del libro sexto del Código civil de Cataluña, artículos 621-8 y 621-49, en vigor desde el 1 de enero de 2018: BOE-A-2017-2466 (texto consolidado).
Código Civil, artículo 1454 (derecho civil común): BOE-A-1889-4763.
Ley 10/2010, de 28 de abril, de prevención del blanqueo de capitales y de la financiación del terrorismo, artículo 2.1: BOE-A-2010-6737.
Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre (texto refundido de la Ley del ITP y AJD), artículo 10.2, en la redacción dada por la Ley 11/2021, de 9 de julio, sobre el valor de referencia del Catastro como base imponible: BOE-A-1993-25359.
Real Decreto Legislativo 5/2004, de 5 de marzo (texto refundido de la Ley del IRNR), artículo 25.2, sobre la retención que practica el comprador cuando el vendedor es no residente: BOE-A-2004-4527.
Decreto-ley 1/2015, de 24 de marzo, de Cataluña, artículo 2.2, sobre los derechos de tanteo y retracto de la Generalitat, añadido por el Decret llei 2/2025, de 25 de febrer: BOE-A-2015-6016.
Consejo General del Notariado, Portal Estadístico del Notariado: penotariado.com.