Lo que se decide antes de la escritura
En París, el notario autentica la escritura, garantiza su regularidad y asesora a ambas partes con imparcialidad. Lo que determina su coste y su riesgo se decide antes de la escritura : la estructura de adquisición, la negociación del precontrato, la fiscalidad del no residente, el IFI, la sucesión transfronteriza. El notario autentica la escritura para ambas partes. El avocat del lado del comprador defiende, antes, los intereses exclusivos del comprador.
El coste real de una adquisición en París
Estime el sobre total más allá del precio anunciado.
sin honorarios de asesoramiento, según el encargo
Baremo degresivo de los honorarios del notario
Honorarios calculados por tramos degresivos, IVA del 20 % incluido, tras una reducción del 20 % sobre la parte por encima de 100 000 € (artículo A444-174 del Código de Comercio).
IFI, impuesto sobre el patrimonio inmobiliario
Si su patrimonio inmobiliario neto supera 1 300 000 € a 1 de enero (neto de préstamos), se aplica el IFI, con tributación a partir de 800 000 € por tramos progresivos. El no residente tributa únicamente por sus bienes inmobiliarios franceses (artículo 964 del Código General de Impuestos). Esta estimación cubre los gastos de adquisición, no el IFI, que depende de su patrimonio neto.
Orden de magnitud indicativo, baremo 2026, no contractual. Los gastos de adquisición dependen del tipo de inmueble y del departamento. El notario establece el cómputo exacto. La fiscalidad de tenencia y de reventa se confirma con el asesor fiscal.
Sin honorarios de asesoramiento, según el encargo.
Resumen de costes e impuestos
Derechos de mutación, usado
En el usado, los derechos de mutación en París representan el 6,3185 % del precio.
Obra nueva y VEFA
En obra nueva y en VEFA, el impuesto de publicidad inmobiliaria se aplica al 0,715 % del precio.
Honorarios del notario
Los honorarios se calculan por tramos degresivos : 3,87 % hasta 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € a 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € a 60 000 €, y 0,799 % por encima. Se añade el IVA del 20 %, y una reducción del 20 % se aplica a la parte de los honorarios calculada por encima de 100 000 €.
Desembolsos y formalidades
La contribución de seguridad inmobiliaria representa el 0,10 % del precio, a la que se añade un desembolso fijo de 1 300 €.
IFI, impuesto sobre el patrimonio inmobiliario
El IFI se aplica a partir de 1 300 000 € de patrimonio inmobiliario neto a 1 de enero, con tributación desde 800 000 € por tramos progresivos. El no residente tributa únicamente por sus bienes inmobiliarios franceses.
Plusvalía de reventa, no residente
En la reventa, la plusvalía del no residente soporta el impuesto sobre la renta del 19 % y los gravámenes sociales del 17,2 %, reducidos al gravamen de solidaridad del 7,5 % para el transmitente cubierto por un régimen de seguridad social de la Unión Europea, del EEE o de Suiza. Un recargo del 2 al 6 % se añade por encima de 50 000 € de plusvalía neta. Las reducciones por duración de tenencia conducen a la exención del impuesto sobre la renta a los 22 años y de los gravámenes sociales a los 30 años.
Cinco zonas donde una decisión compromete el coste y el riesgo
El precontrato obliga antes de la escritura
El compromis o la promesa fija el precio, las condiciones suspensivas y los plazos. Una vez firmado, el margen se reduce mucho. La revisión se hace antes de esa firma.
La estructura de adquisición se decide antes
Nombre propio, SCI, desmembramiento. La elección compromete la gobernanza, la transmisión y la exposición al IFI. Se ajusta antes de la oferta, con el asesor fiscal.
El IFI se aplica por encima de un umbral
El patrimonio inmobiliario neto imponible por encima del umbral desencadena un impuesto anual, calculado sobre el valor neto del préstamo, incluido para el no residente sobre sus bienes franceses. A integrar en el sobre de tenencia, no solo el coste de adquisición.
El estatus fiscal cambia la reventa
Para el no residente, la cesión futura desencadena una tributación de la plusvalía, gravámenes y, por encima de un umbral de ganancia, un recargo, con reducciones por duración de tenencia. La estructura de adquisición influye directamente en la fiscalidad de reventa.
La sucesión transfronteriza se anticipa antes de la compra
Para el comprador cuyo patrimonio se extiende sobre varios países, la ley aplicable a la sucesión y la estructura de tenencia se enmarcan antes.
Lo que hace PSL Avocat, del lado del comprador
Precontrato y condiciones
Revisión y negociación del compromis o de la promesa, condiciones suspensivas, depósito de garantía, cláusulas, plazos y recursos.
Estructura de adquisición
Nombre propio, SCI, desmembramiento. Comparación jurídica, dimensión fiscal e IFI tratada con el asesor fiscal, integrada antes de la firma.
Fiscalidad del no residente y coordinación
Obligaciones declarativas, plusvalía de reventa, IFI, en coordinación con el asesor fiscal y el notario.
Coordinación cross-border Francia España
Un solo interlocutor del lado del comprador entre París y Barcelona. Notario, agente, asesor del vendedor, asesor fiscal, broker.
Zonas de predilección
París, centro y oeste
Para quién
Compradores internacionales, a menudo estadounidenses, de Oriente Medio y Golfo, italianos o francófonos internacionales, que adquieren en el centro de París, del Marais a Saint-Germain, de los distritos 1, 4, 6 y 7 a la Île Saint-Louis y al distrito 16.
Quince años estructurando operaciones complejas para organizaciones internacionales y grupos multinacionales.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un avocat del lado del comprador si el notario ya asegura la venta ?
El notario autentica la escritura y protege la regularidad de la venta para las dos partes. El avocat del lado del comprador interviene antes, en la negociación del precontrato, la estructura de adquisición, la fiscalidad del no residente y el IFI, donde las decisiones comprometen el coste y el riesgo antes de la escritura.
¿A partir de qué importe interviene ?
La práctica se concentra en las adquisiciones premium, en orden de magnitud a partir de un millón de euros, en París, en Barcelona y en la costa catalana.
¿Trabaja en inglés y en italiano directamente ?
Sí. La transacción se gestiona directamente en francés, inglés, español e italiano, del primer contacto a la firma.
¿Conviene comprar a nombre propio o mediante una SCI ?
Cada estructura tiene efectos distintos en gobernanza, transmisión y exposición al IFI. La elección se ajusta al proyecto y a la dimensión fiscal, tratada con el asesor fiscal, antes de la oferta.
¿El no residente paga más gastos de adquisición ?
No. Los gastos de adquisición, derechos de mutación y honorarios, son idénticos sea cual sea el estatus de residencia. El estatus cambia las obligaciones declarativas, la fiscalidad de reventa y la exposición al IFI.
¿Interviene también en Barcelona ?
Sí. La misma Práctica cubre París y Barcelona, con inscripción en los dos colegios.
No resido en Francia. ¿Cómo se aplica el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario a mi piso de París?
El no residente tributa por el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario (impôt sur la fortune immobilière) únicamente por sus activos inmobiliarios franceses, poseídos directa o indirectamente. La sujeción se aprecia a 1 de enero, cuando el valor neto imponible supera 1.300.000 euros, para residentes y no residentes. Las deudas vinculadas a esos activos son deducibles, con reglas antiabuso: amortización teórica de los préstamos con amortización al vencimiento, exclusión de determinados préstamos familiares y limitación de las deudas en los patrimonios altos. Se declara con la declaración anual de la renta.
¿Tenencia directa o sociedad civil para una compra en París?
La sociedad civil inmobiliaria (société civile immobilière) mantiene el impuesto sobre el patrimonio inmobiliario: las participaciones tributan por la fracción de su valor que representa inmuebles franceses. Las deudas contraídas por la sociedad con el socio o con su familia quedan excluidas de la valoración en varios supuestos. La financiación, la transmisión de las participaciones, la situación del socio no residente y el convenio fiscal aplicable completan el análisis. La decisión se toma caso por caso, junto con sus asesores fiscales.
¿Puedo elegir la ley de mi país para mi piso de París y qué ocurre con la legítima francesa?
El Reglamento (UE) 650/2012 permite designar en testamento la ley de la nacionalidad para regir toda la sucesión, incluido el inmueble de París. Cuando la ley francesa rige la sucesión, reserva una parte a los hijos. El artículo 913 del Código Civil abre además a los hijos una detracción compensatoria sobre los bienes situados en Francia cuando la ley extranjera aplicable no permite ningún mecanismo de legítima protector y si el causante o alguno de los hijos es nacional de un Estado miembro de la Unión o reside habitualmente allí.
Para hablar de una adquisición específica en París, en el Marais, en Saint-Germain, en los distritos 1, 4, 6, 7, en la Île Saint-Louis o en el distrito 16 : hablar de su adquisición. Primer contacto en francés, inglés, español o italiano. Sin compromiso.
Actualizado el 28 de julio de 2026