Ce qui se décide avant l'acte
À Paris, le notaire authentifie l'acte, en garantit la régularité et conseille les deux parties avec impartialité. Ce qui détermine votre coût et votre risque se décide avant l'acte : la structure d'acquisition, la négociation de l'avant-contrat, la fiscalité du non-résident, l'IFI, la succession transfrontalière. Le notaire authentifie l'acte pour les deux parties. L'avocat côté acheteur défend, en amont, les seuls intérêts de l'acquéreur.
Le coût réel d'une acquisition à Paris
Estimez l'enveloppe tout compris au-delà du prix affiché.
hors honoraires de conseil, selon la mission
Barème dégressif des émoluments de notaire
Émoluments calculés par tranches dégressives, TVA 20 % incluse, après remise de 20 % sur la part au-delà de 100 000 € (article A444-174 du Code de commerce).
IFI, impôt sur la fortune immobilière
Si votre patrimoine immobilier net dépasse 1 300 000 € au 1er janvier (valeur nette des emprunts), l'IFI s'applique, la taxation courant dès 800 000 € par tranches progressives. Le non-résident y est imposable sur ses seuls biens immobiliers français (article 964 du CGI). Cette estimation porte sur les frais d'acquisition, pas sur l'IFI, qui dépend de votre patrimoine net.
Ordre de grandeur indicatif, barème 2026, non contractuel. Les frais d'acquisition dépendent du type de bien et du département. Le notaire établit le décompte exact. La fiscalité de détention et de revente se confirme avec le fiscaliste.
Hors honoraires de conseil, selon la mission.
Récapitulatif des coûts et taux applicables
Droits de mutation, ancien
Dans l'ancien, les droits de mutation à Paris représentent 6,3185 % du prix.
Neuf et VEFA
Dans le neuf et en VEFA, la taxe de publicité foncière s'applique au taux de 0,715 % du prix.
Émoluments de notaire
Les émoluments se calculent par tranches dégressives : 3,87 % jusqu'à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, et 0,799 % au-delà. La TVA de 20 % s'y ajoute, et une remise de 20 % s'applique à la part des émoluments calculée au-delà de 100 000 €.
Débours et formalités
La contribution de sécurité immobilière représente 0,10 % du prix, à laquelle s'ajoute un forfait de débours de 1 300 €.
IFI, impôt sur la fortune immobilière
L'IFI s'applique à partir de 1 300 000 € de patrimoine immobilier net au 1er janvier, la taxation courant dès 800 000 € par tranches progressives. Le non-résident y est imposable sur ses seuls biens immobiliers français.
Plus-value de revente, non-résident
À la revente, la plus-value du non-résident supporte l'impôt sur le revenu à 19 % et les prélèvements sociaux à 17,2 %, ramenés au prélèvement de solidarité de 7,5 % pour le cédant relevant d'un régime de sécurité sociale de l'Union européenne, de l'EEE ou de Suisse. Une surtaxe de 2 % à 6 % s'ajoute au-delà de 50 000 € de plus-value nette. Les abattements pour durée de détention conduisent à l'exonération d'impôt sur le revenu à 22 ans et de prélèvements sociaux à 30 ans.
Cinq zones où une décision engage le coût et le risque
L'avant-contrat engage avant l'acte
Le compromis ou la promesse fixe le prix, les conditions suspensives et les délais. Une fois signé, la marge se réduit fortement. La revue se fait avant cette signature.
La structure d'acquisition se décide en amont
Nom propre, SCI, démembrement. Le choix engage la gouvernance, la transmission et l'exposition à l'IFI. Il se cale avant l'offre, avec le fiscaliste.
L'IFI s'applique au-delà d'un seuil
Le patrimoine immobilier net imposable au-dessus du seuil déclenche un impôt annuel, calculé sur la valeur nette de l'emprunt, y compris pour le non-résident sur ses biens français. À intégrer dans l'enveloppe de détention, pas seulement le coût d'acquisition.
Le statut fiscal change la revente
Pour le non-résident, la cession future déclenche une imposition de la plus-value, des prélèvements et, au-delà d'un seuil de gain, une surtaxe, avec des abattements pour durée de détention. La structure d'acquisition influe directement sur la fiscalité de revente.
La succession transfrontalière s'anticipe avant l'achat
Pour l'acheteur dont le patrimoine s'étend sur plusieurs pays, la loi applicable à la succession et la structure de détention se cadrent en amont.
Ce que fait PSL Avocat, côté acheteur
Avant-contrat et conditions
Revue et négociation du compromis ou de la promesse, conditions suspensives, dépôt de garantie, clauses, délais et recours.
Structure d'acquisition
Nom propre, SCI, démembrement. Comparaison juridique, dimension fiscale et IFI traitée avec le fiscaliste, intégrée avant la signature.
Fiscalité du non-résident et coordination
Obligations déclaratives, plus-value de revente, IFI, en coordination avec le fiscaliste et le notaire.
Coordination cross-border France Espagne
Un seul interlocuteur côté acheteur entre Paris et Barcelone. Notaire, agent, conseil du vendeur, fiscaliste, courtier.
Zones de prédilection
Paris, centre et ouest
Pour qui
Acheteurs internationaux, souvent américains, du Moyen-Orient et du Golfe, italiens ou francophones internationaux, qui acquièrent dans le centre de Paris, du Marais à Saint-Germain, des 1er, 4e, 6e et 7e à l'Île Saint-Louis et au 16e.
Quinze ans à structurer des opérations complexes pour des organisations internationales et des groupes multinationaux.
Questions fréquentes
Pourquoi un avocat côté acheteur si le notaire sécurise déjà la vente ?
Le notaire authentifie l'acte et protège la régularité de la vente pour les deux parties. L'avocat côté acheteur intervient en amont, sur la négociation de l'avant-contrat, la structure d'acquisition, la fiscalité du non-résident et l'IFI, là où les décisions engagent le coût et le risque avant l'acte.
À partir de quel montant intervenez-vous ?
La pratique se concentre sur les acquisitions premium, en ordre de grandeur à partir d'un million d'euros, à Paris, à Barcelone et sur la côte catalane.
Travaillez-vous en anglais et en italien directement ?
Oui. La transaction se gère directement en français, anglais, espagnol et italien, du premier échange à la signature.
Faut-il acheter en nom propre ou via une SCI ?
Chaque structure a des effets différents en gouvernance, en transmission et en exposition à l'IFI. Le choix se cale sur le projet et la dimension fiscale, traitée avec le fiscaliste, avant l'offre.
Le non-résident paie-t-il plus de frais d'acquisition ?
Non. Les frais d'acquisition, droits de mutation et émoluments, sont identiques quel que soit le statut de résidence. Le statut change les obligations déclaratives, la fiscalité de revente et l'exposition à l'IFI.
Intervenez-vous aussi à Barcelone ?
Oui. La même Pratique couvre Paris et Barcelone, avec une inscription aux deux barreaux.
Je ne réside pas en France. Comment l'impôt sur la fortune immobilière s'applique-t-il à mon appartement parisien ?
Un non-résident est redevable de l'impôt sur la fortune immobilière à raison de ses seuls actifs immobiliers français, détenus directement ou par l'intermédiaire de sociétés. L'assujettissement s'apprécie au 1er janvier, dès que la valeur nette taxable dépasse 1 300 000 euros, pour les résidents comme pour les non-résidents. Les dettes afférentes à ces actifs sont déductibles, sous réserve des règles anti-abus : amortissement théorique des prêts in fine, exclusion de certains prêts familiaux, plafonnement des dettes pour les patrimoines élevés. L'impôt se déclare avec la déclaration annuelle de revenus.
Détention directe ou société civile pour un achat parisien ?
La société civile laisse subsister l'impôt sur la fortune immobilière : les parts sont taxées à hauteur de la fraction de leur valeur représentative des immeubles français. Les dettes contractées par la société auprès de l'associé ou de sa famille sont écartées de la valorisation dans plusieurs situations. Le financement, la transmission des parts, la situation de l'associé non-résident et la convention fiscale applicable complètent l'analyse. La décision se prend au cas par cas, avec vos conseils fiscaux.
Puis-je choisir ma loi nationale pour mon appartement parisien, et que devient la réserve héréditaire française ?
Le règlement (UE) 650/2012 permet de désigner par testament la loi de sa nationalité pour régir l'ensemble de la succession, y compris l'immeuble parisien. Lorsque la loi française régit la succession, elle réserve une part aux enfants. L'article 913 du code civil ouvre par ailleurs aux enfants un prélèvement compensatoire sur les biens situés en France lorsque la loi étrangère applicable ne permet aucun mécanisme réservataire protecteur, et que le défunt ou l'un des enfants est ressortissant d'un État membre de l'Union ou y réside habituellement.
Pour discuter d'une acquisition spécifique à Paris, dans le Marais, à Saint-Germain, dans les 1er, 4e, 6e, 7e, à l'Île Saint-Louis ou au 16e : parler de votre acquisition. Premier échange en français, anglais, espagnol ou italien. Sans engagement.
Mis à jour le 28 juillet 2026