Ce qui change au-delà d'un million d'euros
Au-dessus d'un million d'euros, ce qui change n'est pas la règle de droit. C'est le coût d'une erreur. Le même contrato de arras mal lu se paie quelques milliers d'euros sur un studio et plusieurs centaines de milliers sur une villa à Sitges. La même irrégularité urbanistique non détectée passe inaperçue sur un appartement et devient un chantier de régularisation à six chiffres sur une maison avec piscine. Une acquisition à ce niveau se sécurise en amont du notaire, côté acheteur.
Le coût réel d'une acquisition à Barcelone
Estimez l'enveloppe tout compris au-delà du prix affiché.
hors honoraires de conseil, selon la mission
Barème progressif de la transmission, seconde main
Ordre de grandeur indicatif, barème 2026, non contractuel. La fiscalité de transmission en Catalogne est progressive et dépend du prix et du profil. Le chiffre exact se confirme avec le fiscaliste.
Hors honoraires de conseil, selon la mission.
Récapitulatif des coûts et taux applicables
Fiscalité de transmission, seconde main
L'impôt de transmission (ITP) se calcule par tranches progressives : 10 % sur la part du prix jusqu'à 600 000 €, 11 % de 600 000 € à 900 000 €, 12 % de 900 000 € à 1 500 000 €, et 13 % sur la part au-delà. L'autoliquidation intervient dans le mois suivant la signature.
Grands détenteurs et immeubles entiers
Un taux de 20 % s'applique aux grands détenteurs et à l'acquisition d'immeubles d'habitation entiers, en vigueur depuis le 27 juin 2025.
Acquisition dans le neuf
L'acquisition d'un bien neuf relève de l'IVA à 10 % du prix, majorée de l'AJD à 1,5 %.
Notaire et registre
Les frais de notaire et d'inscription au Registro de la Propiedad représentent de 0,5 % à 1 % du prix.
Gestoria
La gestoria représente de 0,1 % à 0,3 % du prix.
Enveloppe tout compris
L'ensemble de ces postes situe l'enveloppe entre 12 % et 15 % du prix, hors honoraires de conseil.
Revente par un non-résident
À la revente, l'acquéreur suivant opère une retenue de 3 % du prix. Plus-value à la revente : 19 % du gain, pour les résidents de l'Union comme pour les résidents d'États tiers.
Cinq zones où une erreur coûte le plus cher
Le contrato de arras engage avant l'acte
Trois variantes aux effets opposés. Selon celle qui est signée, l'acheteur qui se retire perd les arrhes, souvent 100 à 200 K€ sur une transaction à 2 M€. La lecture juridique se fait avant de signer.
Les vérifications relèvent de l'acheteur
Le notaire authentifie l'acte. Les charges, le cadastre et la conformité urbanistique se vérifient côté acheteur, en amont de la signature.
L'urbanisme décide de la valeur
ITE, cédula, et licences touristiques. À Barcelone-ville, le calendrier en vigueur éteint les licences HUT existantes fin 2028, sans renouvellement, sous réserve des recours pendants. Sur la côte, à Sitges, Castelldefels ou en Costa Brava, le régime des licences se vérifie commune par commune. Sur les villas, une piscine ou une dépendance non déclarée transforme une acquisition de prestige en régularisation longue.
La fiscalité d'acquisition en Catalogne est progressive
Depuis 2025, la transmission sur la seconde main se calcule par tranches, de 10 à 13 % selon le prix, à régler dans le mois suivant la signature. Le coût total réel dépasse souvent de 12 à 15 % le prix affiché.
Le statut fiscal de l'acheteur change tout
Résident ou non-résident, les obligations déclaratives diffèrent. Pour le résident fiscal en Espagne, elles s'étendent aux avoirs détenus hors d'Espagne au-delà d'un seuil. Le sujet s'identifie avant la signature, pas après.
Ce que fait PSL Avocat, côté acheteur
Due diligence sur le bien
Registro de la Propiedad, charges, hypothèques, servitudes, état urbanistique, ITE et cédula, dettes de communauté, restrictions de location touristique.
Contrats
Revue et négociation du contrato de arras et de l'escritura pública, et du compromis côté France. L'acheteur signe en sachant ce à quoi il s'engage.
Structure d'acquisition
Nom propre, SCI française, SL espagnole, démembrement. Comparaison juridique, dimension fiscale traitée avec le fiscaliste, intégrée avant la signature.
Coordination cross-border
Interlocuteur unique côté acheteur. Notaire, agent, conseil du vendeur, gestoria, fiscaliste, courtier. Un seul interlocuteur pour deux juridictions.
Zones de prédilection
Barcelone et côte catalane
Pour qui
Acheteurs internationaux qui opèrent entre deux systèmes juridiques et plusieurs langues. À Barcelone et sur la côte catalane, de Pedralbes et Sarrià à Sitges, Castelldefels, Sant Cugat, Alella et la Costa Brava.
Quinze ans à structurer des opérations complexes pour des organisations internationales et des groupes multinationaux.
Questions fréquentes
Pourquoi un avocat côté acheteur en plus du notaire ?
Le notaire authentifie l'acte et représente l'opération. Les vérifications de charges, de cadastre, d'urbanisme et la lecture des contrats relèvent de l'acheteur. L'avocat côté acheteur intervient en amont pour sécuriser ces points avant la signature.
À partir de quel montant intervenez-vous ?
La pratique se concentre sur les acquisitions premium, en ordre de grandeur à partir d'un million d'euros, à Barcelone, sur la côte catalane et à Paris.
Travaillez-vous en anglais et en italien directement ?
Oui. La transaction se gère directement en français, anglais, espagnol et italien, du premier échange à la signature.
Quelle différence entre le compromis français et le contrato de arras ?
Le contrato de arras est le contrat de réservation espagnol, signé avant l'acte authentique. Il existe en trois variantes aux conséquences distinctes en cas de retrait. La variante effectivement signée détermine le sort des arrhes.
SCI, SL espagnole ou nom propre ?
Chaque véhicule a des effets différents en droit civil et commercial français et espagnol, et en matière de transmission. Le choix se cale sur le projet et la dimension fiscale, traitée avec le fiscaliste, avant la signature.
Couvrez-vous les villes autour de Barcelone ?
Oui, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat, Alella, le Maresme et la Costa Brava, où les vérifications urbanistiques sur les villas avec piscine et dépendances sont les plus sensibles.
Je ne réside pas en Espagne. Vais-je payer l'impôt sur la fortune pour mon bien en Catalogne, et comment se combine-t-il avec l'impôt de solidarité sur les grandes fortunes ?
Un non-résident est imposé sur ses seuls biens situés en Espagne. Le régime étatique s'applique par défaut, avec un minimum exempt de 700 000 euros. La Catalogne retient 500 000 euros, et l'option pour sa norme, ouverte par la loi 19/1991, s'apprécie globalement. L'impôt de solidarité vise les patrimoines supérieurs à 3 millions d'euros et déduit l'impôt sur le patrimoine acquitté. Depuis 2026, le plafonnement de l'impôt exigible bénéficie également aux non-résidents. Les modelos 714 et 718 servent aux déclarations.
Vaut-il mieux acheter en nom propre ou par l'intermédiaire d'une société ?
À ce niveau de prix, le choix se décide sur des critères précis. Depuis la loi 11/2021, les parts de sociétés non cotées dont l'actif est constitué pour moitié au moins d'immobilier espagnol sont réputées situées en Espagne et entrent dans l'assiette de l'impôt sur le patrimoine et de l'impôt de solidarité. S'y ajoutent le coût de fonctionnement de la structure, le régime de transmission et les obligations de transparence applicables aux entités étrangères. L'arbitrage se conduit au cas par cas, avec vos conseils fiscaux.
Mon bien espagnol suivra-t-il ma loi nationale à mon décès ?
Le règlement (UE) 650/2012 soumet l'ensemble de la succession à une loi unique. À défaut de choix, cette loi est celle de la dernière résidence habituelle du défunt et régit le bien espagnol. Le règlement permet de désigner par testament la loi de sa nationalité, y compris celle d'un État tiers, ce qui compte lorsque cette loi diffère du droit successoral espagnol. La fiscalité successorale reste hors du règlement et relève de l'impôt espagnol sur les successions, où le non-résident peut opter pour la norme catalane.
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Mis à jour le 28 juillet 2026