Lo que cambia por encima de un millón de euros
Por encima de un millón de euros, lo que cambia no es la regla de derecho. Es el coste de un error. El mismo contrato de arras mal leído se paga unos pocos miles de euros sobre un estudio y varios cientos de miles sobre una villa en Sitges. La misma irregularidad urbanística no detectada pasa inadvertida sobre un piso y se convierte en un proyecto de regularización de seis cifras sobre una casa con piscina. Una adquisición a este nivel se asegura antes del notario, del lado del comprador.
El coste real de una adquisición en Barcelona
Estime el sobre total más allá del precio anunciado.
sin honorarios de asesoramiento, según el encargo
Baremo progresivo de transmisión, segunda mano
Orden de magnitud indicativo, baremo 2026, no contractual. El impuesto de transmisión en Cataluña es progresivo y depende del precio y del perfil. La cifra exacta se confirma con el asesor fiscal.
Sin honorarios de asesoramiento, según el encargo.
Resumen de costes e impuestos
Impuesto de transmisión, segunda mano
El impuesto de transmisión (ITP) se calcula por tramos progresivos : 10 % sobre la parte del precio hasta 600 000 €, 11 % de 600 000 € a 900 000 €, 12 % de 900 000 € a 1 500 000 €, y 13 % sobre la parte superior. La autoliquidación se presenta en el mes siguiente a la firma.
Grandes tenedores y edificios enteros
Un tipo del 20 % se aplica a los grandes tenedores y a la adquisición de edificios enteros de vivienda, en vigor desde el 27 de junio de 2025.
Adquisición de obra nueva
La adquisición de un inmueble de obra nueva tributa por el IVA al 10 % del precio, más el AJD al 1,5 %.
Notario y registro
Los gastos de notario y de inscripción en el Registro de la Propiedad representan del 0,5 % al 1 % del precio.
Gestoría
La gestoría representa del 0,1 % al 0,3 % del precio.
Sobre total
El conjunto de estas partidas sitúa el sobre entre el 12 % y el 15 % del precio, sin honorarios de asesoramiento.
Reventa por un no residente
En la reventa, el siguiente comprador aplica una retención del 3 % del precio. Plusvalía en la reventa: 19 % de la ganancia, tanto para residentes en la Unión Europea como para residentes en terceros Estados.
Cinco zonas donde un error cuesta más caro
El contrato de arras obliga antes de la escritura
Tres variantes de efectos opuestos. Según cuál se firme, el comprador que se retira pierde las arras, a menudo 100 a 200 K€ sobre una transacción de 2 M€. La lectura jurídica se hace antes de firmar.
Las verificaciones recaen sobre el comprador
El notario autentica la escritura. Las cargas, el catastro y el cumplimiento urbanístico se verifican del lado del comprador, antes de la firma.
El urbanismo decide el valor
ITE, cédula, y licencias turísticas. En Barcelona ciudad, el calendario vigente extingue las licencias HUT existentes a finales de 2028, sin renovación, a reserva de los recursos pendientes. En la costa, en Sitges, Castelldefels o en la Costa Brava, el régimen de licencias se verifica municipio por municipio. En las villas, una piscina o una dependencia no declarada transforma una adquisición de prestigio en una regularización larga.
La fiscalidad de adquisición en Cataluña es progresiva
Desde 2025, la transmisión sobre la segunda mano se calcula por tramos, del 10 al 13 % según el precio, a liquidar en el mes siguiente a la firma. El coste total real supera a menudo entre un 12 y un 15 % el precio anunciado.
El estatus fiscal del comprador lo cambia todo
Residente o no residente, las obligaciones declarativas difieren. Para el residente fiscal en España, se extienden a los bienes detentados fuera de España por encima de un umbral. El tema se identifica antes de la firma, no después.
Lo que hace PSL Avocat, del lado del comprador
Due diligence sobre el inmueble
Registro de la Propiedad, cargas, hipotecas, servidumbres, estado urbanístico, ITE y cédula, deudas de comunidad, restricciones de alquiler turístico.
Contratos
Revisión y negociación del contrato de arras y de la escritura pública, y del compromis del lado de Francia. El comprador firma sabiendo a qué se compromete.
Estructura de adquisición
Nombre propio, SCI francesa, SL española, desmembramiento. Comparación jurídica, dimensión fiscal tratada con el asesor fiscal, integrada antes de la firma.
Coordinación cross-border
Interlocución única del lado del comprador. Notario, agente, asesor del vendedor, gestoría, asesor fiscal, broker. Una sola interlocución para dos jurisdicciones.
Zonas de predilección
Barcelona y costa catalana
Para quién
Compradores internacionales que operan entre dos sistemas jurídicos y varias lenguas. En Barcelona y en la costa catalana, de Pedralbes y Sarrià a Sitges, Castelldefels, Sant Cugat, Alella y la Costa Brava.
Quince años estructurando operaciones complejas para organizaciones internacionales y grupos multinacionales.
Preguntas frecuentes
¿Por qué un avocat del lado del comprador además del notario ?
El notario autentica la escritura y representa la operación. Las verificaciones de cargas, catastro, urbanismo y la lectura de los contratos recaen sobre el comprador. El avocat del lado del comprador interviene antes para asegurar estos puntos antes de la firma.
¿A partir de qué importe interviene ?
La práctica se concentra en las adquisiciones premium, en orden de magnitud a partir de un millón de euros, en Barcelona, en la costa catalana y en París.
¿Trabaja en inglés y en italiano directamente ?
Sí. La transacción se gestiona directamente en francés, inglés, español e italiano, del primer contacto a la firma.
¿Qué diferencia hay entre el compromis francés y el contrato de arras ?
El contrato de arras es el contrato de reserva español, firmado antes de la escritura pública. Existe en tres variantes con consecuencias distintas en caso de retirada. La variante efectivamente firmada determina la suerte de las arras.
¿SCI, SL española o nombre propio ?
Cada vehículo tiene efectos distintos en derecho civil y mercantil francés y español, y en materia de transmisión. La elección se ajusta al proyecto y a la dimensión fiscal, tratada con el asesor fiscal, antes de la firma.
¿Cubre las ciudades alrededor de Barcelona ?
Sí, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat, Alella, el Maresme y la Costa Brava, donde las verificaciones urbanísticas sobre las villas con piscina y dependencias son las más sensibles.
No resido en España. ¿Voy a pagar el impuesto sobre el patrimonio por mi vivienda en Cataluña y cómo se combina con el impuesto de solidaridad de las grandes fortunas?
Un no residente tributa por los bienes situados en España. La normativa estatal se aplica por defecto, con un mínimo exento de 700.000 euros. Cataluña fija 500.000 euros, y la opción por la normativa catalana, abierta por la Ley 19/1991, se valora en su conjunto. El impuesto de solidaridad alcanza los patrimonios superiores a 3 millones de euros y deduce la cuota del impuesto sobre el patrimonio satisfecha. Desde 2026, el límite de la cuota íntegra también beneficia a los no residentes. Se declara con los modelos 714 y 718.
¿Conviene comprar a nombre propio o a través de una sociedad?
La decisión responde a criterios precisos en este nivel de precio. Desde la Ley 11/2021, las participaciones en sociedades no cotizadas cuyo activo esté formado en al menos un 50 % por inmuebles españoles se consideran situadas en territorio español y entran en la base del impuesto sobre el patrimonio y del impuesto de solidaridad. El coste de funcionamiento de la estructura, el régimen de transmisión y la transparencia exigida a las entidades extranjeras completan el análisis. La decisión se toma caso por caso, junto con sus asesores fiscales.
¿Mi vivienda en España se regirá por la ley de mi país cuando yo fallezca?
El Reglamento (UE) 650/2012 somete el conjunto de la sucesión a una sola ley. A falta de elección, esa ley es la de la última residencia habitual del causante y rige también el inmueble español. El Reglamento permite designar en testamento la ley de la nacionalidad, incluida la de un Estado tercero, lo que resulta relevante cuando esa ley difiere del derecho sucesorio español. La fiscalidad sucesoria queda fuera del Reglamento y corresponde al impuesto sobre sucesiones, donde el no residente puede optar por la normativa catalana.
Para hablar de una adquisición específica en Barcelona, Pedralbes, Sarrià, Eixample, Sitges, Castelldefels, Sant Cugat, Alella o Costa Brava : hablar de su adquisición. Primer contacto en francés, inglés, español o italiano. Sin compromiso.
Actualizado el 28 de julio de 2026